היזם מוכן להציע לכם דירה גדולה יותר, אבל העירייה מבקשת להגביל את תוספת השטח. המקרה של בעלי הדירות בשכונת דורה בנתניה ממחיש מדוע חשוב לבדוק על מה ההגבלה מבוססת והאם היא חלה על הפרויקט שלכם. כמו כן, המקרה ממחיש מדוע יש צורך בבחינת הבטחות היזם עוד בשלב ההצעה הראשונית.
התמורות בפינוי בינוי נקבעות במשא ומתן בין בעלי הדירות ליזם, לצד אילוצי התכנון והכלכליות. השאלה היא עד כמה רשאית הרשות המקומית להתערב בתמורות, גם כשהיזם מוכן לתת יותר.
המקרה בנתניה: מ־12 מ״ר לתוספת של עד כ־40 מ״ר
בפרויקט בשכונת דורה ביקשה הוועדה המקומית להגביל את תוספת השטח לדירות התמורה ל־12 מ״ר ולמרפסת, בהתאם למדיניות עירונית משנת 2019.
בעלי הדירות טענו שהוועדה אינה מוסמכת להגביל את התמורות שסוכמו עם היזם, כאשר הפרויקט מאפשר תמורה גבוהה יותר. לאחר שטענותיהם נדחו במוסדות התכנון, פנו לבית המשפט המחוזי. ביולי 2026 קיבל השופט מוטי פירר את עתירתם והחזיר את הסוגיה לוועדת הערר.
בעקבות זאת בחנה העירייה מחדש את עמדתה והודיעה שהמדיניות אינה חלה על המתחם: התוכנית נדונה עוד לפני אישורה ונכללה בהוראת מעבר. המגבלה הוסרה בהסכמה, ובכך התאפשר לחלק מהבעלים לקבל תוספת של כ־40 מ״ר, בהתאם להסכמים.
ההליך הסתיים, השאלה העקרונית טרם הוכרעה
לא נקבע שעיריות אינן מוסמכות להגביל תמורות. ההליך הסתיים, כאמור, בשל הוראת המעבר, ללא הכרעה עקרונית בשאלת הסמכות.
המסקנה היא שיש לבחון כל הגבלה לגופה: מה מקורה, מה הבסיס המשפטי לה והאם היא חלה על התוכנית המסוימת.
ודאות תכנונית מול חופש המשא ומתן
מדיניות עירונית ברורה מאפשרת להבין איזו מסגרת תכנונית הרשות מוכנה לקדם, ועשויה לצמצם הבטחות מצד יזמים שאין אפשרות לממש.
מנגד, כאשר כלכליות הפרויקט מאפשרת להעניק לבעלי הדירות תמורות גבוהות יותר, הגבלה גורפת עלולה להותיר בידי היזם חלק גדול יותר מהערך הכלכלי של הפרויקט ולהעניק לו הטבה כלכלית משמעותית על חשבון בעלי הדירות.
לפני שמסכימים, בודקים
כשנאמר לכם ״זה המקסימום שהעירייה מאפשרת״, חשוב לברר:
▪️ מהו מקור ההגבלה, והאם היא חלה על הפרויקט, לרבות הוראות מעבר וחריגים?
▪️ מה מאפשר הפרויקט מבחינה כלכלית?
▪️ כיצד מחולקות התמורות בין בעלי הדירות, ומה קובע ההסכם אם לא ניתן לאשר את התמורה שהובטחה?
במשרד שוורץ אנו משלבים מומחיות משפטית עם היכרות מעשית של עולם הבנייה והביצוע, כדי לבחון לא רק מה ניתן לדרוש, אלא גם כיצד להבטיח שהתמורות יוכלו להתממש בפועל.
נאמר לכם שתוספת השטח בפרויקט מוגבלת? לפני שמוותרים על מטרים, חשוב לבדוק אם המגבלה באמת חלה עליכם.
ההליך: עת״מ 47003-01-26, זגדון ואח׳ נ׳ ועדה מקומית לתכנון נתניה ואח'.
