במשרדנו, העוסק בין היתר בתחום המקרקעין והסכמי מכר של דירות, אנו רואים בהסכם המכר לא רק מסמך פורמלי, אלא אבן יסוד משפטית שנועדה בראש ובראשונה להבטיח את זכויות הרוכש בעסקת הרכישה.
הסכם מכר ערוך היטב מעניק לרוכש הגנה על כספו לאורך כל שלבי העסקה, ומבטיח כי כל תשלום המשולם למוכר מגובה ומותנה באופן ברור ברכישת הנכס. לשם כך, ההסכם כולל שורה של הוראות הכרחיות: סכום התמורה המלא, טבלת תשלומים מדויקת, מועדי פינוי הנכס, הוראות בנוגע למשכנתאות והתחייבויות כלפי צדדים שלישיים, אחריות לתשלומי מס, ועוד הסכמות רבות שחובה על עורך הדין לעגן בהסכם המכר.
מן העבר השני, חשוב לא פחות להבטיח כי גם המוכר יקבל את כספו במלואו ובמועד.
הבדיקות החיוניות לפני חתימה על הסכם מכר
עריכת הסכם מכר מתחילה בביצוע בדיקות מקדימות, שמטרתן לוודא את תקינות העסקה המשפטית, הפיזית והתכנונית. בין הבדיקות שיש לבצע:
זיהוי מדויק של הקונה והמוכר
בדיקת בעלות על הנכס – האם המוכר הוא הבעלים הרשום
בדיקת התחייבויות על הנכס – לרבות עיקולים, שיעבודים, התחייבויות לצדדים שלישיים והערות אזהרה
בדיקת תקינות תכנונית – כולל היתרי בנייה, חריגות בנייה, צווי הריסה או צווים מגבילים
בדיקת תקנון הבית המשותף החל על הנכס
בדיקות סביבתיות – לרבות מטרדי רעש, אנטנות סלולריות, ושכנות
בדיקת מצב הנכס– רטיבויות, נזילות, ליקויים פיזיים
בדיקה משפטית מקיפה לפי פסיקת בתי המשפט
בדיקת רישום זכויות – האם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת
בדיקת הסכמי חכירה או מכר מול הגופים הרלוונטיים
בדיקת משכנתאות ועיקולים קיימים
ניהול ההסכם – מה חייב להופיע
יש להבטיח שהסכם המכר יכלול את כלל ההתחייבויות בנוגע למשכנתאות הקיימות על הנכס – לרבות הסכומים, לוחות הזמנים לפירעון או להסרה של השעבודים, והשלכותיהם על רישום הבעלות.
אם הקונה צפוי לקבל משכנתא – יש להבהיר זאת במפורש בהסכם, ולקבוע מועדים סבירים שבהם יעמוד בהתחייבויותיו כלפי הבנק. יש לקחת בחשבון את פרק הזמן הדרוש לטיפול בגוף המלווה.
מומלץ גם להוסיף להסכם "תקופת חסד" לפני שהפרה תיחשב ל"הפרה יסודית" – כדי לאפשר לצד שהפר את ההסכם לתקן את ההפרה תוך פרק זמן קבוע מראש.
המסמכים שצריך לצרף במעמד חתימת ההסכם
בעת חתימת ההסכם נדרשת נוכחות פיזית של המוכר והקונה, לצורך חתימה על:
- שטרי מכר
- בקשה לרישום הערת אזהרה
- ייפוי כוח למחיקת הערת אזהרה במקרה של הפרת ההסכם
- טופסי דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין
- כל מסמך נוסף הנדרש לאימות או לעמידה בדרישות רגולטוריות
מסמכים להשלמת העסקה
לקראת מועד השלמת העסקה, על הרוכש להמציא את המסמכים הבאים:
- אישור עירייה
- אישור תשלום מיסים
- אישור סילוק המשכנתא (אם קיימת) או שטר משכנתא לרישום הערת אזהרה
ביצוע תשלומים
על הצדדים להעביר אישורי תשלום זה לזה – ולחתום על מסמכי קבלה מתאימים בעת כל תשלום, על מנת לשמור על תיעוד מדויק ובטוח לכל אחד מהשלבים בעסקה.
ביצוע בדיקות קפדניות, עריכת הסכם מדויק וכולל, וניהול נכון של כל שלב בתהליך – אלו אבני היסוד להסכם מכר שיגן עליכם באמת, בין כקונה ובין כמוכר.
משרדנו מלווה עסקאות מכר בכל שלב – באחריות, בשקיפות ובידע נרחב שנצבר לאורך שנים.
