בית המשפט אפשר לרוכשים לבטל עסקאות ולממש ערבויות חוק מכר, אף שהפרויקט נמצא בהשלמה באמצעות כונס נכסים. ההחלטה מעניקה משקל חדש למועד המסירה, אך אינה מאפשרת לבטל כל עסקה שהתעכבה
מה קורה כאשר היזם נקלע לקשיים, הפרויקט מועבר לכונס נכסים והדירה צפויה להימסר באיחור של שנים? האם הרוכש חייב להמשיך לשלם משכנתה ושכירות ולהמתין, רק משום שקיימת אפשרות להשלים את הפרויקט בעתיד?
בהחלטה חריגה שניתנה באוגוסט 2026, קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב כי בנסיבות מסוימות התשובה היא לא.
הפרויקט ממשיך, הרוכשים ביקשו לצאת
ההחלטה עסקה בפרויקט תמ"א 38/1 בתל אביב. לאחר שהחברה היזמית נקלעה לקשיים, מונה לפרויקט כונס נכסים וגובש מתווה להשלמת הבנייה.
באותו שלב עמד שיעור הביצוע על כ-61%, והשלמת הפרויקט הייתה צפויה רק לקראת סוף שנת 2027.
שתי משפחות, שרכשו יחד שלוש דירות, ביקשו לבטל את הסכמי הרכישה ולממש את ערבויות חוק המכר שקיבלו. לטענתן, מועד המסירה כבר חלף והן נאלצות לשלם במקביל משכנתה ודמי שכירות, בלי לקבל את הדירות שרכשו.
הגופים המממנים וכונס הנכסים התנגדו לבקשה. הם טענו כי הפרויקט אינו נטוש: הועמד מימון נוסף, נחתם הסכם עם קבלן מבצע וקיים מתווה מסודר להשלמתו. לכן, לשיטתם, אין הצדקה למימוש הערבויות ולהשבת הכספים לרוכשים.
החידוש בהחלטה: לא רק אם הדירה תימסר, אלא גם מתי
הפסיקה עד כה נטתה לפרש בצמצום את האפשרות לממש ערבות חוק מכר. נקודת המוצא הייתה שהערבות נועדה להבטיח את מסירת הדירה, גם אם באיחור, ולא לשמש פתרון לכל חריגה מלוח הזמנים.
בהחלטה הנוכחית העניק בית המשפט משקל משמעותי גם למועד המסירה ולפגיעה הכלכלית שנגרמת לרוכשים בתקופת ההמתנה.
נקבע כי האפשרות להשלים את הפרויקט בעתיד אינה מספיקה בהכרח. כאשר היזם נקלע לקשיים, מונה כונס נכסים, המסירה נדחית לתקופה ממושכת והרוכש נדרש לשאת בנטל כלכלי כבד, עשויה לקום הצדקה לביטול העסקה ולמימוש הערבות.
בית המשפט גם הבחין בין חבר בקבוצת רכישה, שנכנס מראש למערכת קבוצתית, לבין אדם שרכש דירה באופן עצמאי מיזם. רוכש כזה אינו צד לעסקאות של יתר הרוכשים, בעלי הדירות או הגופים המממנים. לכן, אין לחייב אותו להישאר בפרויקט רק מפני שרוכשים אחרים מעוניינים להמשיך בו.
בהתאם לכך, המשפחות שביקשו לצאת הורשו לממש את הערבויות, ואילו יתר הרוכשים נותרו רשאים להמשיך בעסקאות ולהמתין להשלמת הבנייה.
המשמעות ליזמים, לגופים המממנים ולבעלי הדירות
מימוש ערבויות אינו משפיע רק על הרוכש שמבקש לצאת. הוא עלול להכביד על מימון הפרויקט, להחזיר דירות למלאי השיווק ולעכב את השלמת הבנייה. במקרים מסוימים הוא עשוי להשפיע גם על בעלי הדירות הקיימות ועל הרוכשים שבחרו להישאר.
לכן, אין לראות בהחלטה ניצחון של צד אחד על צד אחר. היא משקפת ניסיון לאזן בין זכותו של הרוכש לקבל את הדירה במועד סביר לבין הצורך להשלים את הפרויקט ולהגן על כלל המעורבים בו.
מבחינת יזמים וגופים מממנים, המסר הוא שעצם הצגתו של מתווה להשלמת הפרויקט אינה מספיקה תמיד. יש חשיבות גם למידת ההתקדמות בפועל, למימון שהועמד, לאמינות לוח הזמנים ולשקיפות מול הרוכשים.
טיפול מוקדם בקשיים, פיקוח הנדסי ופיננסי ודיווח אמין עשויים להיות משמעותיים לא רק להצלחת הפרויקט, אלא גם להגנה עליו אם ייקלע למשבר.
לא כל איחור מאפשר לבטל עסקה
חשוב להדגיש כי ההחלטה אינה קובעת שכל איחור במסירת דירה מאפשר לבטל את הסכם הרכישה ולדרוש את הכסף בחזרה.
במקרה שנדון הצטברו מספר נסיבות חריגות: קשיים משמעותיים של היזם, מינוי כונס נכסים, עיכוב ממושך במסירה, שיעור ביצוע של כ-61% ופגיעה כלכלית ממשית ברוכשים.
לפני שמחליטים אם לדרוש מימוש ערבות חוק מכר, יש לבחון את הסכם הרכישה, מועד המסירה, הסיבות לעיכוב, נוסח הערבות, מצב הבנייה, מקורות המימון וסיכויי ההשלמה של הפרויקט.
מדובר בהחלטה של בית המשפט המחוזי במסגרת הליך כינוס נכסים, ולא בהלכה מחייבת של בית המשפט העליון. עם זאת, היא מסמנת שינוי חשוב בנקודת המבט: לא די לשאול אם הדירה תימסר בסופו של דבר. יש לבחון גם מתי היא תימסר ומה המחיר שהרוכש יידרש לשלם עד אז.
לא כל איחור מצדיק ביטול עסקה, אך גם לא כל מתווה להשלמת פרויקט מצדיק להשאיר את הרוכש כבול אליו. בפרויקט שנקלע לקשיים יש לבחון את התמונה המלאה ואת ההשפעה על הרוכשים, היזמים, בעלי הדירות והגופים המממנים.
לפרטי המקרה ולהכרעת בית המשפט, קראו את תקציר ההחלטה באתר: "החלטה חריגה: מימוש ערבות חוק מכר בשל עיכוב במסירת דירה"
מראה מקום: פר"ק 46530-04-26.
