בשנים האחרונות, ובמיוחד בתקופה האחרונה, מורגשת עלייה במספר פרויקטי ההתחדשות העירונית שבהם היזם המקורי מוחלף ביזם אחר במהלך חיי הפרויקט.
התופעה נובעת ממגוון סיבות: קשיי מימון, האטה במכירות, שינויים בעלויות הביצוע, שינויי מגמה בשוק הנדל"ן, ולעיתים גם מהחלטה עסקית של יזם למכור פרויקט לפני מימושו, "לגזור" רווח מהיר ולהתמקד בפרויקטים אחרים.
למרות שהחלפת יזם עלולה לעורר חשש בקרב בעלי הזכויות, אין לראות בכך בהכרח סימן לכישלון. במקרים רבים, דווקא יזם חדש בעל יכולת פיננסית, ניסיון ניהולי ותשתית ביצועית רחבה מסוגל להחזיר פרויקט תקוע למסלול ואף לקצר את משך הביצוע, אך במקרים אחרים החלפה כזו יכולה רק לסבך את המצב.
לא כל פרויקט שנמכר הוא פרויקט כושל
אין להסיק מכך שיזם המבקש למכור פרויקט- שהוא בהכרח נכשל.
ישנם יזמים שמקימים פרויקטים, משביחים אותם מבחינה תכנונית ומוכרים אותם לאחר קבלת היתרים או לאחר שהגיעו לשלב מתקדם, משום שזהו מודל הפעילות העסקי שלהם.
מנגד, יש גם יזמים שנקלעים לקשיים אמיתיים ואינם מסוגלים להמשיך לקדם את הפרויקט. במקרים כאלה, כניסת חברה חזקה יותר עשויה להיות הדרך היחידה להבטיח את המשך הפרויקט.
מה בודק יזם לפני שהוא רוכש פרויקט?
לפני שחברה מחליטה לרכוש פרויקט התחדשות עירונית, היא מבצעת בדיקת נאותות מקיפה, שאינה מסתכמת בעיון בהסכמים שנחתמו עם בעלי הזכויות. הבדיקה כוללת בחינה של שלב התכנון שבו מצוי הפרויקט, מצבו התכנוני, היקף הזכויות, היקף המימון הקיים והעלויות הצפויות להשלמתו.
במקביל נבחנים גם לוחות הזמנים, ההתחייבויות כלפי בעלי הזכויות, מצב שוק הנדל"ן באזור, הכדאיות הכלכלית של העסקה והסיכונים המשפטיים והמסחריים הכרוכים בה.
רק לאחר בחינה כוללת של כל הנתונים מתקבלת החלטה האם לרכוש את הפרויקט ובאילו תנאים. במקרים רבים, עם השלמת הרכישה, מבוצעים גם שינויים תכנוניים, ניהוליים או ביצועיים, שמטרתם להתאים את הפרויקט למציאות הכלכלית העדכנית ולשפר את סיכויי השלמתו.
החלפת יזם אינה תמיד זהה
חשוב להבין כי לא כל החלפת יזם מתבצעת באותו אופן. קיימים מספר מנגנונים משפטיים שבאמצעותם ניתן להעביר פרויקט מגורם אחד לאחר, ובהם: מכירת מניות החברה היזמית, המחאת זכויות בפרויקט, רכישת פעילות עסקית או העברת התחייבויות.
במקרים מסוימים מדובר אף בעסקאות מורכבות המשלבות כמה מנגנונים במקביל.
לאופן שבו בנויה העסקה יש משמעות משפטית ומעשית רבה, שכן הוא עשוי להשפיע על זכויותיהם של בעלי הזכויות, על התחייבויות היזם החדש והאם נדרשת הסכמת בעלי הזכויות לצורך השלמת המהלך.
האם תמיד צריך להחתים מחדש את בעלי הזכויות?
כאשר החברה היזמית עצמה מוחלפת או כאשר הזכויות בפרויקט מועברות לגורם אחר, יש לבחון את הוראות ההסכם שנחתם בין היזם לבין בעלי הזכויות. כך, למשל, ישנם הסכמים הקובעים כי היזם אינו רשאי להעביר את השליטה בפרויקט, לדלל את החזקותיו מתחת ל-51% או למכור את מלוא זכויותיו ללא קבלת הסכמת בעלי הזכויות. לפיכך, בכל מקרה יש לבחון את ההסדר החוזי הספציפי ואת התנאים שנקבעו בו להעברת הזכויות ולהמשך קידום הפרויקט.
האם התמורות נשמרות?
אחת השאלות המרכזיות שמטרידות בעלי זכויות היא האם החלפת יזם עלולה להביא לשינוי בתמורות שהובטחו להם.
כל שינוי בתמורות מחייב בדרך כלל את הסכמת בעלי הזכויות.
לדוגמה:
אם התמורה הייתה תוספת של 25 מ"ר ומבקשים להפחיתה ל-10 מ"ר, לא ניתן לבצע שינוי כזה באופן חד צדדי.
יחד עם זאת, אם הפרויקט נמצא בשלב מוקדם מאוד או שהמציאות הכלכלית השתנתה באופן מהותי, ייתכן שהיזם החדש יבקש לפתוח מחדש חלק מהתנאים המסחריים, אך הדבר מחייב בחינה משפטית והסכמות מתאימות.
המסקנה
החלפת יזם אינה צריכה להיתפס באופן אוטומטי כאירוע שלילי או כסימן לכך שהפרויקט נקלע לקשיים. כל מקרה מחייב בחינה פרטנית של נסיבותיו, ובהן הסיבות שהובילו להחלפת היזם, השלב שבו מצוי הפרויקט, אופן ביצוע העסקה מבחינה משפטית והשלכותיה על זכויותיהם של בעלי הזכויות. לצד זאת, יש לבחון האם היזם החדש נהנה מאיתנות פיננסית, מניסיון מקצועי ומיכולת ממשית להשלים את הפרויקט בהתאם להתחייבויות שניתנו.
כאשר החלפת היזם מתבצעת באופן מסודר, תוך שמירה על זכויות בעלי הזכויות והבטחת המשך קידומו של הפרויקט, היא עשויה להפוך מאירוע המעורר חשש להזדמנות של ממש.
מעבר להתמודדות עם החלפת יזם, חשוב לזכור כי במקרים רבים ניתן לצמצם מראש את הסיכון להיקלע למצב כזה.
בחירת יזם אינה צריכה להתבסס רק על גובה התמורות המוצעות, אלא גם על בחינה מעמיקה של איתנותו הפיננסית, ניסיונו, מקורות המימון שלו ויכולתו להשלים את הפרויקט לאורך זמן.
בחינה זו מחייבת הסתכלות רחבה, המשלבת בין ההיבטים המשפטיים לבין הבנה של האופן שבו חברות יזמיות מקבלות החלטות, מנהלות סיכונים ומקדמות פרויקטים. הסתכלות כזו מאפשרת לזהות כבר בשלבים מוקדמים סימני אזהרה שעלולים להשפיע על עתידו של הפרויקט.
