בשנים האחרונות יותר ויותר בניינים ישנים בישראל מגיעים לקצה.
סדקים בקירות, ברזל חשוף, בטון מתפורר, תשתיות ישנות, בעיות יציבות, ולעיתים גם התרעות חוזרות של מהנדסים או של העירייה. אבל ברוב המקרים, הדיירים ממשיכים לחיות בבניין מתוך מחשבה ש"יהיה בסדר" ו"עוד רגע מתחילים תהליך של התחדשות עירונית" עד שהמציאות טופחת על הפנים.
קריסת בניין אינה אירוע "פתאומי" ברוב המקרים. לרוב מדובר בתהליך ארוך של הזנחה, בלאי, דחיות, חוסר הסכמות בין בעלי הדירות, ולעיתים גם התנהלות איטית מדי מול הרשויות או מול יזמים.
הבעיה היא שבניין לא מחכה.
הכרזה על בניין כ׳מבנה מסוכן׳
כאשר רשות מקומית מכריזה על בניין כ׳מבנה מסוכן׳, מדובר באזהרה חמורה מאוד. המשמעות היא (כהגדרתה בחוקי העזר המקומיים), שהבניין מהווה סכנה לדיירים, לציבור ולנכסים הסמוכים לו.
ההכרזה של בניין כ׳בניין מסוכן׳ יכולה להיות בעקבות ביקורת של הרשות המקומית, תלונה של בעלי דירות בבניין, או פנייה של עוברי אורח ובעלי נכסים סמוכים.
הגורמים להגדרת 'מבנה מסוכן'
הסיבות להגדרת מבנה מסוכן יכולות להיות בגין גילוי של סדקים משמעותיים בשלד המבנה או ביסודות, חשיפה של מוטות הברזל שבעמודים, התנתקות של אריחים מהחיפוי החיצוני של הבניין.
עם זאת, לא כל סדק או פגם הופכים בניין למסוכן. הגדרת מבנה מסוכן נעשית בתהליך רשמי, לרוב ביוזמת הרשות המקומית. לאחר שעולה חשד, הרשות שולחת מהנדס בניין מוסמך, אשר מבצע בדיקה ומחליט האם קיימת חריגה מהקריטריונים הנדרשים.
הכרזת מבנה בתור 'מבנה מסוכן' נעשית באמצעות הוצאת 'צו מבנה מסוכן' על ידי היחידה למבנים מסוכנים של הרשות המקומית, לאחר הבדיקה המקצועית.
על מי מוטלת האחריות לתיקון הליקויים?
מרגע ההכרזה, האחריות עוברת לבעלי הדירות. העירייה יכולה לדרוש:
תיקון ליקויים מיידי, ביצוע עבודות חיזוק, הגשת אישורים וחוות דעת מהנדס ולעיתים אף פינוי של הבניין. במקרים מסוימים, אם בעלי הדירות אינם פועלים, העירייה יכולה לבצע עבודות בעצמה ולחייב את בעלי הזכויות בעלויות.
צו מבנה מסוכן מהווה כאמור סימן אזהרה הדורש טיפול מהיר ומיידי במבנה. בחלק ניכר מהמקרים, ללא טיפול נאות עלולים הדיירים לעמוד מול תביעות משפטיות וקנסות גבוהים. חשוב להבהיר כי מרגע הוצאת הצו, האחריות על פגיעה עתידית בדיירים או בעוברי אורח מוטלת על בעלי הדירות בבניין.
הדבר החשוב ביותר: לא לחכות לרגע האחרון
בעלי דירות רבים פונים לעיתים לייעוץ משפטי רק אחרי שהעירייה מתערבת, שהבניין מוכרז כמסוכן, שיש סכסוכים קשים בין שכנים או אחרי שמתגלה ליקוי משמעותי. בשלב הזה, האפשרויות לעיתים מצטמצמות והלחץ גדל משמעותית.
דווקא בגלל זה, חשוב לזהות את הסימנים מוקדם, להבין את המשמעות האמיתית של צו מבנה מסוכן, ולקבל החלטות מתוך ראיה מקצועית רחבה- ולא רק מתוך לחץ של הרגע האחרון.
התחדשות עירונית מתחילה הרבה לפני הקריסה
שאלה ששואלים אותנו לא מעט:
"הבניין שלנו כבר נמצא בתהליך של התחדשות עירונית, אבל קיבלנו צו מבנה מסוכן – אפשר לחכות?"
התשובה היא: לא. לא ניתן לדחות את תיקון הליקויים במבנה שקיבל צו מבנה מסוכן, גם אם הבניין נמצא בהליך של התחדשות עירונית.
יחד עם זאת, חשוב להבין- הבעיה לא מתחילה כשצריך כבר לטפל בהסרת הסכנה באופן מיידי. הבעיה מתחילה הרבה קודם, כשבניינים ישנים נשארים שנים ב"דיבורים על פינוי־בינוי", בלי תהליך מקצועי שמתקדם באמת.
בנוסף, לא מעט בניינים שכבר נמצאים היום בתהליכי התחדשות עירונית ממשיכים בינתיים להתיישן. למרות זאת, יש מי שחושב: "אם בעוד כמה שנים יהרסו את הבניין, למה להשקיע עכשיו?" אבל המציאות שונה. מבנה מסוכן לא נכנס להקפאה רק כי התחיל הליך פינוי בינוי. גם בניין שנמצא בהליך התחדשות עירונית מחויב לטפל מידית בליקויי בטיחות ובסכנות קיימות.
לכן, ככלל דווקא התמשכות התהליכים וההמתנה הארוכה לפרויקט התחדשות עירונית, בלי ליווי משפטי מקצועי שמניע אותו בצורה חכמה, הן שמגדילות את הסיכון להידרדרות במצב הבניין, להוצאות כבדות, למעורבות של העירייה- ואף לפגיעה ביכולת לקדם את פרויקט ההתחדשות העירונית בצורה נכונה, מסודרת ויעילה.
לסיכום:
מבנה מסוכן אינו בעיה שנוצרת ביום אחד.
בבניינים ישנים, התמשכות של תהליכים, דחיינות והיעדר ליווי משפטי מקצועי שמוביל את ההתחדשות העירונית בצורה חכמה, עלולים להפוך בעיה שניתן היה לנהל- למשבר שמחייב טיפול מיידי, הוצאות כבדות ולחץ מצד הרשויות.
דווקא בגלל זה, חשוב להתחיל לפעול מוקדם ולקדם את ההתחדשות העירונית לפני שהבניין מגיע למצב של צו מבנה מסוכן. כי צו מבנה מסוכן אינו הרגע שבו מתחילה הבעיה –
אלא הרגע שבו כבר אי אפשר להתעלם ממנה.
