האם מותר ליזם לרשום סעיף בחוזה מכר, בו ההצמדה למדד תחול על תשלום שטרם פורסם?
בית המשפט המחוזי בתל אביב אישר לקבל תביעה ייצוגית שהוגשה על ידי רוכשת דירה כנגד יזם לאחר שהיזם חייב אותה בתשלום מדד נדחה אשר יחול במועד מאוחר מיום התשלום.
דוגמא להמחשת הסוגייה: בהסכם הרכישה נקבע מהו מדד הבסיס. בהסכם הרכישה נקבע גם כי, בעת תשלום על חשבון תשלומי התמורה המשולמים בין היום ה-1 לחודש ועד ליום ה-15 לחודש יוצמד התשלום למדד שעתיד להתפרסם ב-15 לחודש אף עם הרוכש.ת שילמ.ה בפועל לפני פרסום המדד. באופן הזה, בדוגמא, נהנה היזם בחודש נוסף של הצמדה למדד, הרוכש.ת שילמ.ה את התשלום על חשבון התמורה בעת שהמדד היה ידוע וחויב בגין המדד שיפורסם בעתיד!
מנגד, התובעת טענה בעילות הבקשה לאישור התובענה הייצוגית שתי טענות משפטיות:
- מכח חוק החוזים האחידים.
- עשיית עושר ולא במשפט.
החלטת בית המשפט:
בית המשפט בוחן את כללי החוזה האחיד וקובע כי, החוזים שעמדו בפניו הם חוזים זהים בין הרוכשים. כשיזם מוכר דירות בפרויקט בדרך כלל הוא מוכר באמצעות חוזה "שלד" או חוזה "מאסטר", החוזה הוא חוזה זהה לכלל הרוכשים והיזם הוא זה שמחליט האם לבצע בו שינוי אם לאו גם כאשר הרוכש מיוצג על ידי עורך דין עדיין הוא מוגבל בשינוי החוזה ומשכך קובע בית במשפט כי החוזה הוא בגדר חוזה אחיד (רע"א 8135/12).
בעניין ההצמדה אומר בית המשפט כי, יש אי-סמטריה בהצמדת המדד כך שבעת עריכת ההסכם בין הרוכש.ת למוכר.ת נקבע כי, המדד הבסיסי הוא מדד 'הידוע'. ואילו בעת התשלום החלקי על חשבון תשלומי התמורה נקבע כי המדד הוא המדד 'בגין'! בכך מייצר היזם אי-סמטריה, יתרון כלכלי על פני הרוכש.ת וקיפוח אסור בעת התשלום.
טענות הגנה מהתחום הכלכלי וכן טענות נוהג 'שוק' נדחו על ידי בית המשפט.
בית המשפט אישר את התביעה כתביעה ייצוגית.
הערת הכותב:
בית המשפט העליון לא נדרש לסוגייה ספציפית זו של ההצמדה למדד מאחר והתביעות בגין סוגיה זו הסתיימו בפשרה וערעור על פסקי דין אלו לא הגיע לבית המשפט העליון.
תצ (ת"א) 62277-10-21
