עורך דין בפרויקט התחדשות עירונית אינו רשאי להתנות כניסת יזם או נותן שירותים בתשלום לידיו
כך קבעה לאחרונה לשכת עורכי הדין. המשמעות היא כי יזמים ונותני שירותים שיעבדו בפרויקט יבחרו מעתה רק מסיבות מקצועיות, כגון שמם הטוב, איתנות כלכלית, איכות עבודתם ועלות הצעתם.
פרויקט התחדשות עירונית מהווה עסקה משמעותית ביותר ולכן יש לבחור יזם ונותני שירותים אשר יוכלו לבצע את הפרויקט בצורה הטובה, ההוגנת והמהירה ביותר. החלטה מהשבועות האחרונים של וועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין, האוסרת על עורכי דין בפרויקטים של התחדשות עירונית לדרוש קבלת אחוזים משכרם של יזמים או נותני שירותים תמורת השתתפות בפרויקט, תורמת מאוד להליך בחירה הגון ומקצועי של אלה.
מה היתה הבעיה?
ברוב הגדול של המקרים, ההתקשרות הראשונה של בעלי דירות המעוניינים לקחת חלק בפרויקט התחדשות עירונית היא מול עורך הדין. בין שלל תפקידיו, עורך דין המלווה פרויקט התחדשות עירונית אמור לסייע לבעלי הדירות בבחירת היזם וצוות העבודה שילווה את הפרויקט (מפקח, שמאי, יועץ ביטוח וכיוצא בזה). עם זאת, הבחירה הסופית אמורה להתבצע על ידי בעלי הדירות בלבד. במקרים רבים, לאור חוסר הבנתם וחוסר ניסיונם של הדיירים, עורכי הדין הם אלו שמנהלים הלכה למעשה את הליך הבחירה.
קבלת אחוזים משכ"ט מהווה ניגוד עניינים
במסגרת גילוי הדעת, קבעה וועדת האתיקה כי על עורך דין המייצג בפרויקט התחדשות עירונית להמליץ ללקוחותיו לבחור יזם ונותני שירותים אך ורק בהתאם לכישוריהם וניסיונם. במידה שחלק משיקולי עורך הדין בהמלצתו היא קבלת אחוזים משכרם – הדבר מהווה ניגוד עניינים המפר את כללי לשכת עורכי הדין. הוועדה הוסיפה, כי קבלת אחוזים משכר הטרחה מהווה אף הפרה של החלטה קודמת של ועדת האתיקה, המחייבת עורכי דין בפרויקט התחדשות עירונית להסדיר את שכר טרחתם מול נציגות הדיירים בלבד, וגם מטעם זה היא אסורה.
יודגש, כי החלטות וועדת האתיקה מחייבות את כלל עורכי הדין בישראל והפרתן מהווה עבירה אתית המאפשרת הטלת סנקציות חמורות.
משמעות החלטת לשכת עורכי הדין
אכן, בפרויקטים של התחדשות עירונית בעלי הדירות אינם נושאים בכל תשלום בנוגע לפרויקט. על כן, לכאורה, התניית הכניסה של יזם או נותן שירותים לפרויקט תמורת תשלום חלק משכר הטרחה לעורך הדין אינה פוגעת בדיירים. מדובר בטעות. שכן, התניית הכניסה לפרויקט בתשלום לעורך דין פוגעת בפרויקט עצמו, מאחר ובחירת יזם משיקולים שאינם אך ורק מקצועיים תביא לכך כי התמורות שיוצעו לבעלי הדירות יהיו פחותות שכן היזם ינסה "לצמצם הפסדים".
מומלץ לבעלי הדירות לקחת חלק בהליך הבחירה
ככלל, מומלץ כי נציגות בעלי הדירות תיקח חלק בהליך הבחירה של היזם ונותני השירותים. כך למשל, כדאי כי נציגות בעלי הדירות תשתתף בהליך הפנייה ותראיין את היזמים ונותני השירותים אשר הגישו את ההצעות המיטביות.
על כל פנים יודגש, כי בשל מורכבותו של פרויקט התחדשות עירונית, הכולל סיכונים משמעותיים לכל המעורבים בו, מומלץ מאוד כי בעלי הדירות יהיו מיוצגים על ידי עורך דין מנוסה בתחום ההתחדשות העירונית החל מהשלבים המוקדמים ביותר.
