שכנה בעלת חניה צמודה בפרויקט התחדשות עירונית תקבל חניה נוספת
המפקח על המקרקעין קיבל טענת בעלת דירה עם חניה צמודה כי יש לה זכות עודפת בהשוואה לבעלי דירות אחרים שלדירתם לא צמודה חניה. המפקח הדגיש כי זכות ראשונים לבחירת מקום החניה אינה מהווה פיצוי ראוי.
אחד העקרונות המרכזיים בפרויקטים של התחדשות עירונית הינו שוויון בתמורות שיקבל כל אחד מהדיירים. עם זאת, לעיתים, על מנת ליצור שוויון מהותי בתמורה יש צורך כי אחד או יותר מהדיירים יקבלו תמורה גבוהה יותר בהשוואה לדיירים האחרים. דוגמה טובה לכך ניתן למצוא בפסק דין של המפקח על המקרקעין שניתן לאחרונה. בפסק הדין נקבע, כי הוראה בהסכם מול היזם, הקובעת כי כל דייר יקבל חניה אחת, פוגעת בעקרון השוויון.
סיפור המעשה
התובעים, שמונה בעלי דירות בבית משותף בפתח תקווה, חתמו על הסכם עם חברה יזמית לשם ביצוע פרויקט תמ"א 38. מתוך 9 דירות בבניין, ל- 5 דירות היו חניות צמודות. במסגרת ההסכם התחייבה החברה למסור לכל אחד מהדיירים דירה בת 4 חדרים וחניה אחת. הנתבעת, הבעלים של דירה בקומה השלישית, אשר סירבה בתחילה לחתום על ההסכם, הסכימה במהלך הדיון לחתום על ההסכם, אולם דרשה בתמורה לחתימתה לקבל חניה נוספת. לטענתה, היא זכאית לכך שכן החניה הקיימת שלה צמודה לדירתה, בעוד שלחלק מבעלי הדירות האחרים בבניין אין חניה צמודה.
המפקח על המקרקעין קיבל את טענות השכנה
המפקח על המקרקעין קיבל את טענת השכנה כי היא זכאית לקבל פיצוי מעבר לבעלי הדירות האחרים שלהם אין חניה צמודה.
עיקרון השוויון בתמורות הופר
לפי ההסכם שנחתם עם החברה היזמית, כל בעלי הדירות בבניין, הן בעלי החניות הצמודות והן חסרי החניות, יקבלו חניה אחת. בכך נוצרת תמורה שונה בין בעלי הדירות, המפרה את עיקרון השוויון המהותי.
לדברי המפקח, הדבר משול לבית משותף שיש בו דירות בשני גדלים: חלקן בשטח של 120 מ"ר והאחרות בשטח של 100 מ"ר. על פי המפקח, אילו היתה החברה היזמית מקבלת היתר לבנות דירות בשטח אחיד של 120 מ"ר, הרי שבעלי הדירות המקוריות ששטחן 100 מ"ר היו מקבלים תוספת של 20 מ"ר לדירה, בעוד ששטחן של דירות ה- 120 מ"ר היה נותר ללא שינוי. על פי המפקח, תוצאה זו מפירה את עיקרון השוויון המהותי.
המפקח הוסיף, כי בעל דירה רשאי לוותר על זכות עודפת שעומדת לו, וכך אכן עשו ארבעה בעלי דירות אחרים במקרה הנדון, אשר ויתרו על זכותם לקבל תמורה גבוהה יותר מהתמורה אותה קיבלו בעלי הדירות להן לא הוצמדה חניה. עם זאת, אין בוויתור זה כדי לגרוע מעיקרון היסוד של שוויון מהותי, ואין בו כדי לחייב בעל דירה אחר לוותר על זכות שעומדת לו. במילים אחרות, העובדה שחלק מבעלי הדירות ויתרו על זכותם הקניינית לקבל חניה נוספת, אין בה כדי לאלץ את השכנה לוותר על זכותה הקניינית.
אין במנגנון בחירת החניה כדי לפצות על הפרת השוויון בתמורות
במסגרת ההסכם נקבע, כי בעלי הדירות להן צמודה חניה יקבלו זכות ראשונים לבחור את מקום החניה של דירתם החדשה. בהמשך לכך טענו התובעים, כי זכות זו ויישומה על ידי השכנה, אשר בחרה לעצמה את אחת החניות הטובות בבניין, מפצה על הפגיעה בזכות העודפת.
המפקח דחה טענה זו וקבע, כי לא ניתן להכריח שכן לוותר על הזכות העודפת שיש לו באמצעות מנגנון בחירת החניה.
בהמשך לדוגמה שהובאה לעיל ציין המפקח, כי גם אם חלק מבעלי הדירות ששטחן 120 מ"ר יוותרו על זכותם העודפת, אין בכך כדי לחייב את מי שעומד על זכותו לקבל תמורה בשווי של 20 מ"ר. גם אם תוצע לבעלי הדירות הגדולות יותר האפשרות לבחור את הקומה שבה תהיה הדירה או את כיווני האוויר, ככלל, אין בכך כדי לרפא את חוסר השוויון בתמורות, וכך גם במקרה הנדון.
החניות הנוספות יוערכו על ידי שמאי
נקבע, כי על אף שמבחינה תכנונית לא ניתן להוסיף חניה נוספת מעבר לחניות המתוכננות, ניתן להעריך את שווי החניה באמצעות שמאי, ועל כן הנתבעת תפוצה כספית בגין אובדן החניה.
בהמשך לכך הורה המפקח על מינוי שמאי מכריע שיחווה דעתו בנוגע לשוויה של חניה נוספת ופיצוי השכנה, ככל שקיים פער בין שווי החניה שנבחרה על ידה לבין שוויה של חניה נוספת.
אין להיכנע ללחץ – מומלץ להתייעץ עם עורך דין
דומה, כי אחת הנקודות המרכזיות אותן ניתן לקחת מפסק דינו של המפקח על המקרקעין היא, כי לא צריך תמיד לחשוש להיות "דייר סרבן", כלומר כזה המסרב לבדו לחתום על הסכם תמ"א 38. במקרים מסוימים, גודלה של הדירה, זכויות בניה וכפי שראינו – אף חניה צמודה, אכן מזכים בתמורה גבוהה יותר. תמורה זו יכולה לבוא לידי ביטוי בשדרוג הדירה, חניות נוספות, כסף ועוד.
אם גם אתם עומדים בפני פרויקט תמ"א 38 מומלץ מאוד כי בטרם תקבלו החלטה בנושא תתייעצו עם עורך דין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית. עורך דין בעל ניסיון וידע בתחום יוכל לבחון את כלל נסיבות עניינכם, לרבות ההסכם עם היזם, התמורה המוצעת, מאפייני הדירה ועוד, ויסייע לכם לקבל החלטה מושכלת – האם לחתום על ההסכם כפי שהוא או לדרוש תמורה נוספת.
