מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 נולדה בשנת 2005 כדי לחזק בניינים מפני רעידות אדמה והיא עוסקת ב'התחדשות בניינית' בישראל. 'התחדשות בניינית' היא חיזוק בניין בודד באמצעות עיבוי ותוספת דירות או באמצעות הריסתו ובנייה מחדש של הבניין.
על פי החלטת המועצה הארצית מיום 1.10.2023 תמ"א 38 בוטלה. יחד עם זאת, בעקבות הוראת השעה-מלחמת 'חרבות ברזל'- הוארך מועד פקיעתה עד ליום 29.8.2024- במועד זה תבוא לסיומה תמ"א 38.
מהן החלופות של עריית ת"א-יפו לתמ"א 38?
ביום 10.7.2022 פורסם תיקון 139 לחוק התכנון והבניה. במסגרת התיקון התווסף סעיף 145א1 המאפשר לרשות להוציא היתרי בניה במסגרת התחדשות עירונית. תיקון זה, עתיד להחליף את הוראות תמ"א 38 ולהגדיר כלים תכנוניים וכלכליים חדשים גם ברמת המגרש הבודד.
יודגש, כי עיריית תל אביב-יפו ורשויות מקומיות נוספות (כדוגמת: בת-ים, בני ברק) בחרו שלא להמשיך עם הוראות תמ"א 38 למרות הארכה שניתנה. לפיכך, החליטה עריית תל אביב להוציא תוכניות חלופיות אשר יתוו את מדיניות העירייה לעניין התחדשות עירונית בתחומה, בכל הקשור לדרך מימוש פרויקטים של התחדשות עירונית – הריסה ובניה/חיזוק בתחומן.
יצוין, כי להבדיל מעריית תל אביב רשויות מקומיות כגון: גבעתיים, חדרה, באר שבע, כפר סבא ופתח תקווה- בחרו בהארכת תוקפה של תמ"א 38 בתחומן וכפועל יוצא הגישו תוכנית להתחדשות עירונית במועד אשר נקבע על ידי המועצה הארצית- ואכן תמ"א 38 בעקבות כך, הוארכה בתחומן.
כיום, קיימות שלוש תוכניות מרכזיות אותן מקדמת עיריית ת"א-יפו, כחלופה, לתמ"א/38:
- תא/5500 – עדכון תכנית המתאר תא/5000.
- תא/5555 – תכנית כוללת להתחדשות עירונית.
- תא/4320 – תכנית להתחדשות עירונית ברובעים 5-6.
התוכניות שלעיל מבטאות את מדיניות העירייה לגבי כלל הנושאים כגון: חלוקה לאזורים, צפיפות, שטחים מותרים מעל הקרקע, שטחים מותרים מתחת לקרקע וכו', כפי שיפורט להלן.
ניתן להתייעץ עם משרד עורכי דין שוורץ בנוגע לאופן הוצאתו לפועל של פרויקט התחדשות עירונית תוך שמירה מקסימאלית על טובתם של בעלי הזכויות בקרקע.
קורא יקר: להלן תמצית הוראות תכניות תא/5000/תא5500 – תא/5555 – תא/4320.
עיקרי תכנית תא/5000-תא/5500
- שיקול דעת –
התכנית הכוללנית באה להגביל את שיקול דעת הוועדה המקומית באמצעות קריטריונים ברורים בעת אישור תכנית.
- קביעת רח"ק –
הגדרת רח"ק- (רצפה חלקי קרקע, היינו רח"ק 4:1 אם שטח המגרש הוא 1000 מ"ר ניתן לבנות מעל פני הקרקע 4000 מ"ר). הרח"ק הבסיסי מותנה בהקצאת שטחי ציבור והגדלת הרח"ק הינה בשיקול דעת הוועדה ותוספת הקצאה לצורכי ציבור.
- הנחיות מרחביות –
התכנית מאמצת את המונח "ההנחיות המרחביות" בתיקון 101 לחוק התו"ב, תיקון זה בא להבהיר לבעל קרקע את התנאים להוצאת היתר בניה. אשר יגביר את הוודאות בעת הוצאת היתר הבניה.
- אזורי ייעוד –
חלוקת שטח העיר לאזורי ייעוד אשר ייתן לוועדה המקומית מתחם שיקול דעת בבואו לאשר את התכנית המפורטת, הן ביחס לייעוד הקרקע והן בנוגע לשטחי הבניה.
- איתור ההוראות הרלוונטיות על פי התקנון –
על מנת לאתר את התכנית הרלוונטית יש לקרוא את הוראות התקנון הנוגעות לאזור הייעודי באותו מתחם.
- אזורי הייעוד –
בכל ייעוד קרקע ניתן להתיר, בנוסף לשימושים העיקריים, הנוספים והכלליים, גם שימושים נלווים, ובלבד שהיקף שטחי הבניה לשימושים הנלווים לא יעלה על 5% מסך שטחי הבניה המאושרים לאותו ייעוד קרקע באותה תכנית.
- קביעת שטחי בניה בסיסיים –
הוועדה רשאית לקבוע בתכנית שטחי בניה מעל מפלס הכניסה הקובעת בהיקף שיקבע על ידי הכפלת הרח"ק הבסיסי בשטח המגרש ועד למקסימום הרח"ק באזור הייעודי בתנאי לעמידה בכל התנאים להלן.
- הקצאת שטחי ציבור.
- בהחלטה להגדלת שטחי הבניה נשקלו לפחות השיקולים להלן.
ב1. גודל המגרש וצורתו.
ב2. התאמת הבינוי לגובה, נפח ועיצוב המרקם העירוני.
ב3. שימור ככול שיימצאו ערכים לשימור.
ב4. התאמת תשתיות.
ב5. שיקולי תחבורה.
ב6. שיקולים הנובעים מתכנון ייחודי לאזורי התכנון הספציפיים.
- התכנית תורמת למרקם העירוני בלפחות שניים מהמרכיבים להלן.
ג1. תרומה לעיצוב העירוני.
ג2. תרומה משמעותית לתכנון המרחב הציבורי.
ג3. תועלות חברתיות מאופי הבינוי כגון: תמהיל יח"ד, דיור בר-השגה, טיפוס בינוי, שימושים מעורבים בהיקף של לפחות 40% מכל שימוש דומה.
ג4. תרומה משמעותית לעיר ע"י הכללת הוראות לשימור אתר או ניוד זכויות ממבנה לשימור או הכשרת חניון לשימוש כמקלט ציבורי באזור בו נדרשת תוספת מקלטים ציבוריים.
- בתכנית עתידית באזור תעסוקה מטרופוליני ובאזור תעסוקה עירוני אשר עומדת בכל הקריטריונים בהתאם לסעיף א-ג לעיל, ניתן להוסיף זכויות בניה בהיקף של עד למחצית ההפרש בין הרח"ק הבסיסי למרבי. מעבר לכך ניתן להוסיף זכויות בניה עד למלוא הרח"ק המרבי אם התכנית קובעת אחת או יותר מההוראות להלן.
ד1. תועלת ציבורית.
ד2. הוראות בנוגע לשימור מבנים.
ד3. קביעת שטחים למלונאות, דיור מוגן ציבורי, דיור מוגן או בית חולים סיעודי וכד'.
יוער: הועדה רשאית משיקולים של התחדשות עירונית, בהחלטה מנומקת, לאשר תוספת של שטחי בניה עד למלוא שטח הבניה המרבי, גם כאשר הפרויקט לא עומד בתנאי ס"ק ד' לעיל.
- שטחי בניה מתחת לקרקע
- שטחי הבניה בתת הקרקע יהיו בהתאם לתכנית התקפה או עד 50% משטח הבניה המותר מעל הקרקע, הגבוה מבניהם.
- הועדה תוכל לאשר שטחי בניה בתת הקרקע בהיקף של עד 100% משטחי הבניה שמעל הקרקע, בכפוף להכנת מסמך מדיניות.
- לא ניתן לנייד שטחים המיועדים להיבנות בתת הקרקע אל מעל הקרקע.
- ניתן יהיה בתנאי לאישור מסמך מדיניות על ידי הועדה המקומית, לאשר שימוש למגורים בקומה עליונה של המרתף.
- אזור מגורים בבניה עירונית
- שטחי הבניה המרביים יהיו כדלהלן וכפי יתר הוראות תכנית תא/5000:
| גודל מגרש | רח"ק בסיסי | רח"ק מירבי |
| מתחת ל-0.5 ד' | 2.5 | 2.5 |
| 0.5-1.5 דונם | 2.5 | 3 |
| מעל 1.5 דונם | 2.5 | 4 |
- אזורים מעורבים
- הרח"ק הבסיסי בכל מגרש יהיה בהתאם לזכויות הבניה מכח תכניות מאושרות.
- הרח"ק המירבי בכל מגרש יקבע בהתאם לקבוע בתשריט אזורי התכנון, בתכנית התחדשות עירונית תהייה רשאית הועדה להוסיף 1 רח"ק מעל הרח"ק המירבי.
- יאושר ניוד זכויות בתכנית התחדשות עירונית בין מגרשים באופן הרח"ק המירבי עולה על המותר ומגרש אחר הרח"ק נמוך מהרח"ק המותר ובהתאם לאמור בפרק 5 להוראות התכנית.
עיקרי הוראות תכנית תא/5555
לאור החלת תיקון 139 בחוק וסיום תוקפה של תמא/38 בפברואר 2024 מקודמת תכנית כוללת לעירייה אשר תהווה תכנית חדשה להתחדשות עירונית של המרקם הוותיק בעיר.
- מטרת התכנית
- חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
- התחדשות המרקם הוותיק בעיר.
- הגדלת מלאי המגורים.
- שיפור וחיזוק המרחב הציבורי.
- קביעת חזית מסחרית פעילה וצמתי רחובות פעילים.
- קביעת שטחי ציבור מפונים.
עיקרי הוראות תכנית תא/4320
- מיקום וגבולות:
- בצפון: רח' בוגרשוב
- בדרום: רח' יצחק אלחנן
- במערב: רח' הירקון
- במזרח: דרך מנחם בגין
- רקע כללי:
תכנית רובעים 5+6 הינה אחת משלוש תכניות עירוניות של רובעי מרכז העיר תל אביב-יפו וחלה על בניינים מגורים ובנייני מגורים עם חזית מסחרית.
התכנית אינה חלה על מבנים לשימור, מרבית שטחי התכנית כלולים בתחום הכרזת אונסק"ו.
התכנית מיישמת את הוראות תכנית המתאר תא/5000.
- זכויות בניה:
- שטחי הבניה הכוללים המותרים (עיקרי+שירות) מעל מפלס הכניסה הקובעת לבניין, מחושבים על ידי מכפלת התכסית במספר הקומות הטיפוסיות ותכסית קומות הקרקע והגג בהתאם לנסיגות.
- שטחי שירות מוגדרים כשטחים מינימליים מסך השטחים הכוללים: ניתן להגדילם ללא חריגה מסך השטחים המותרים.
- זכויות בניה שלא ניתן לנצלן מבוטלות.
לבניינים טעוני חיזוק – עד 325% משטח המגרש במגרשים ששטחם קטן מ-500 מ"ר ועד- 390% למגרשים ששטחם 500 מ"ר ומעלה.
לבניינים שאינם טעונים חיזוק עד 250% משטח המגרש במגרשים ששטחם קטן מ-500 מ"ר ועד- 300% במגרשים ששטחם 500 מ"ר ומעלה.
- במגרשים מעל 750 מ"ר תחול מגבלת תכסית של 55% משטח המגרש.
- גובה:
- קומת הקרקע (עמודים מלאה או חלקית) נכללות במספר הקומות המותר.
- חריגה ממספר הקומות יהווה סטיה ניכרת לתכנית.
- גובה קומת מגורים לא יעלה על 3.3 מ' בכל תחום התכנית אשר ימדד מרצפת הקומה ועד רצפת הקומה שמעליה.
- גובה קומה מסחרית לא יעלה על 5.0 מ' אשר ימדד מרצפת הקומה ועד רצפת הקומה שמעליה.
- גובה בניה על הגג לא יעלה על 5.0 מ' כולל מעקה גג עליון.
- קומת הגג:
- שטח קומת הגג לא יעלה על 65% משטח הקומה הטיפוסית לא כולל מרפסות ובליטות ובכפוף לנסיגה של 3 מ' לפחות בחזית קדמית ו-2 מ' בחזית אחורית.
- מרתפים:
- עפ"י תכנית ע1. יידרש שטח שלא יפחת מ-15% עבור חלחול וגינון. קו הבניין למרתפים יהיה בנסיגה של 2 מ' עבור גינון ונטיעות
- קומת קרקע:
- בחזית הקדמית תשמר רצועה מפולשת בעומק של יפחת מ-3 מ'.
- במגרשים בהם אורך החזית עולה על 30 מ' תתאפשר סגירה של עד 1/3 מאורך החזית הקדמית.
- בתחום קומת הקרקע יוקצו שטחים עבור מבואת כניסה, חדר אשפה, חדר גז, חניות אופניים למעט בתחום הרצועה המפולשת.
- לא תותר הצמדת חצרות בתחום המרווח הקדמי ולארוך לפחות 3 מ' בתחום המרווח הצידי שימדד מקו הבניין הצידי
- מרפסות:
- יותר שטח של עד 14 מ' עבור מרפסות הבולטות ממישור הבניין הקדמי והאחורי ובלבד ששטחן הממוצע של כל המרפסות לא יעלה על 12 מ"ר.
- באזור ההכרזה ובקווי המתע"ן ברחוב אלנבי ובן יהודה לא יעלה שיעור ההבלטה על 1.2 מ' מקו הבניין. בחזית האחורית תותר הבלטה עד 1.6 מ' מקו בניין.
- ביתר האזורים לא תעלה הבלטת המרפסת על 1.6 מ'.
- בתחום ההכרזה אורך המרפסת בחזית לא יעלה על 2/3 מאורך החזית.
- צפיפות:
- אופן חישוב הצפיפות- סך שטחי הבניה המותרים מעל מפלס הכניסה הקובעת חלקי מקדם הצפיפות.
- במגרשים בייעוד מגורים מקדם הצפיפות הינו 80, לא כולל שטחי מסחר במידה וקיימים.
- במגרשים בייעוד מסחרי/ברחובות מסחריים ראשיים מקדם הצפיפות הינו 65. בחישוב הצפיפות לא יכללו שטחי מסחר.
- גודל יח"ד לא יפחת מ-47 מ"ר.
- בכל מקרה הצפיפות לדונם לא תפחת מ-18 יח"ד לדונם.
