בימים של אי ודאות ביטחונית, כאשר המלחמה משפיעה כמעט על כל תחום במשק, רוכשי דירות רבים מוצאים את עצמם שואלים שאלה אחת פשוטה אך משמעותית:
מה קורה כאשר הקבלן מאחר במסירת הדירה בגלל המלחמה? האם מדובר ב"כוח עליון" שפוטר אותו מתשלום פיצויים?
התשובה המשפטית מורכבת מעט יותר מכפי שנהוג לחשוב. מצב מלחמה אינו מעניק לקבלן פטור אוטומטי מאחריות לאיחור במסירת הדירה. החוק והפסיקה בישראל קובעים כי גם בתקופות חירום יש לבחון כל מקרה לגופו, ורק במקרים חריגים ניתן יהיה לפטור את הקבלן מתשלום פיצוי.
מאחר שבמשפט הישראלי אין כלל גורף שלפיו מלחמה מהווה כוח עליון הפוטר אוטומטית מהתחייבויות חוזיות, הסוגיה נבחנת באמצעות דוקטרינת הסיכול, המעוגנת בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).
כדי להצליח בטענת סיכול, על הקבלן להוכיח מספר תנאים מצטברים:
- הנסיבות שגרמו לאיחור לא היו ידועות בעת חתימת החוזה
- לא ניתן היה לצפות אותן מראש
- לא ניתן היה למנוע את השפעתן
- קיום החוזה הפך לבלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם
מדובר במבחן מחמיר יחסית. בתי המשפט בישראל נוטים לפרש טענות סיכול בצמצום, במיוחד כאשר מדובר בהתחייבויות מסחריות.
הפסיקה בישראל קבעה כי גם אירועים חריגים אינם מהווים פטור אוטומטי מקיום חוזים. כך למשל, בתקופת מגפת הקורונה נקבע כי על הטוען לסיכול להוכיח קשר ישיר וספציפי בין האירוע לבין העיכוב שנוצר.
באופן דומה, גם במצב מלחמה על הקבלן להראות קשר סיבתי ברור בין האירועים הביטחוניים לבין האיחור במסירת הדירה.
הזכות לפיצוי על איחור במסירת דירה
חוק המכר (דירות) מעניק לרוכשי דירות הגנה במקרה של איחור במסירה. בהתאם לנוסח החוק לאחר תיקון מס' 9 (שנכנס לתוקף ביוני 2022): רוכש דירה זכאי לפיצוי ללא צורך בהוכחת נזק, אם הדירה לא נמסרה לאחר שחלף חודש ממועד המסירה החוזי (תקופת "חסד").הפיצוי מחושב לפי שווי דמי שכירות של דירה דומה באזור.
מנגנון הפיצוי נקבע במדרגות:
- ארבעת חודשי האיחור הראשונים – פיצוי בגובה דמי שכירות מלאים
- חודשים חמישי עד עשירי – פיצוי בשיעור של 125% מדמי השכירות
- החל מהחודש האחד עשר – פיצוי בשיעור של 150%
מה לגבי חוזים שנחתמו לפני תיקון החוק?
בחוזים שנחתמו לפני 30 ביוני 2022 חל נוסח החוק הקודם.
לפי נוסח זה:
- הזכאות לפיצוי קמה לאחר איחור של 60 ימים
- אולם הפיצוי מחושב רטרואקטיבית מהמועד החוזי למסירה (כך שכולל גם את 60 ימי ה"חסד")
גובה הפיצוי נקבע כך:
- עבור שמונת חודשי האיחור הראשונים – פיצוי בשיעור של 150% מדמי השכירות של דירה דומה.
- החל מהחודש התשיעי לאיחור – פיצוי בשיעור של 125% מדמי השכירות של דירה דומה.
כיצד מוכיחים את גובה הפיצוי?
למרות שמדובר בפיצוי ללא הוכחת נזק, על רוכש הדירה להוכיח את גובה דמי השכירות של דירה דומה באזור (ניתן לעשות זאת באמצעות: חוות דעת שמאית, נתוני שוק וחוזי שכירות לדירות דומות).
אם לא מוצגת ראיה מספקת, בית המשפט עשוי להסתמך על הערכה שיפוטית או על סכום שנקבע בחוזה המכר.
מתי ניתן להגיש תביעה?
איחור במסירת דירה נחשב להפרה מתמשכת. כל עוד הדירה לא נמסרה, העילה המשפטית מתחדשת מדי יום. לכן אין חובה להמתין למסירת הדירה כדי להגיש תביעה. ניתן להגיש תביעה כבר לאחר חלוף תקופת החסד הקבועה בחוק.
אולם, כאשר התביעה מוגשת לפני מסירת הדירה, הפיצוי יחושב עד למועד הגשתה בלבד. אם האיחור יימשך, ייתכן שיהיה צורך בעדכון סכום התביעה או בהליך נוסף.
לסיכום
מצב מלחמה יוצר מורכבות אמיתית בענף הבנייה, אך מבחינה משפטית הוא אינו מהווה פטור אוטומטי מאיחור במסירת דירה. כדי להימנע מתשלום פיצוי, על הקבלן להוכיח כי האיחור נגרם עקב נסיבות חריגות שלא ניתן היה לצפות או למנוע, וכי קיים קשר ישיר בין אותן נסיבות לבין העיכוב במסירה.
במקרים רבים, בתי המשפט קובעים כי האחריות לעיכובים בבנייה מוטלת על הקבלן ולא על רוכש הדירה. לכן, כאשר מתרחש איחור במסירת דירה, חשוב לבחון את המקרה באופן משפטי מקצועי ולהבין את הזכויות והאפשרויות העומדות בפני הרוכש.
