בעשור האחרון הפכו פרויקטים של התחדשות עירונית למנוע מרכזי בפיתוח הנדל"ן בישראל. לצד היתרונות הרבים, הלכה והתגברה במרוצת השנים דרישה של בעלי דירות לקבל מהיזם ערבות חוק מכר "משופרת": ערבות הכוללת תנאי מימוש נוספים לאלו הקבועים בחוק המכר.
לכאורה, מדובר בערבות המעניקה לדיירים רמת ביטחון גבוהה יותר במצב בו היזם אינו מצליח לסיים את הבניה או נכנס לחדלות פירעון. בפועל, כאשר בוחנים את המשמעויות המשפטיות, הכלכליות והמימוניות- התמונה מורכבת בהרבה.
מהי ערבות חוק מכר משופרת?
ערבות חוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות),תשל"ה-1974, מבטיחה את כספי רוכשי הדירות וקבועה בחוק המכר.
ערבות "משופרת" היא ערבות שבה מתווספות עילות מימוש נוספות מעבר לחוק, כגון:
- איחור היזם במסירת הדירות מעבר ל- 18 חודשים.
- הפסקת עבודה העולה על 90 או 120 ימים ברציפות.
- אי עמידה בתקני בניה ואיכות בניה ירודה
כלומר, אם היזם מאחר לדוגמא, יותר מ־18 חודשים במסירת הדירות, ניתן, לכאורה, לממש את הערבות.
אבל המציאות שונה לחלוטין.
הבטוחה קיימת "על הנייר" – אבל כמעט לא ניתנת למימוש.
1. הערבות המשופרת היא חלק ממערך המימון הבנקאי. המשמעות:
- הבנק, כנושה הראשון, הוא אשר 'מכתיב את הטון' בעת בקשה למימוש הערבות: האם לממש, כיצד לממש.
- במרבית המצבים, הוא אינו מאשר מימוש ופועל להכנסת קבלן להשלמת הבניה ובנוסף, לחילוט כספי היזם שקרס.
- הבנק חושש מהשלכות רוחב- פגיעה בפרויקט, מימוש ערבויות של רוכשי דירות, וחשיפה משפטית וכלכלית.
- פגיעה ברווחיות הבנק המממן- הבנק פועל בכל האמצעים העומדים לרשותו על מנת לצמצם את הפגיעה בריווחיותו.
2. דרישה להסכמה של 100% מבעלי הדירות לחילוט הערבות- חסם כמעט בלתי עביר
בפרויקטים של עשרות ואף מאות דיירים, דרישה לאחדות מלאה היא כמעט בלתי אפשרית:
- קיים שוני בין האינטרס של בעלי הדירות לבין רוכשי דירות היזם בפרויקט- על כן, כשאין אחדות דעים מימוש הערבות עלול 'להיתקע' לאורך זמן רב.
- דייר אחד שאינו מסכים- והערבות לא תופעל.
- דייר ששוהה בחו״ל, לא מגיב, או מעדיף שלא להתעמת- מעכב את המהלך כולו.
פועל יוצא: ברוב המכריע של המקרים, אי אפשר להשיג את הסכמה הנדרשת למימוש.
3. חסמים משפטיים שמתעוררים מיד עם ניסיון המימוש
גם אם בעלי הדירות והבנק עומדים בתנאים, היזם יפנה לבית המשפט בבקשה לעכב את המימוש.
במצב כזה, הערבות, שאמורה להיות כלי מהיר וברור, הופכת להליך משפטי מתמשך, יקר ותלוי שיקול דעת.
ביחד, כל אחד מהחסמים האלה הופך את הערבות המשופרת למנגנון כמעט בלתי שמיש.
מדוע הדרישה לערבות משופרת נפוצה – למרות שאינה אפקטיבית?
התשובה פשוטה: הערבות "נשמעת" כמו שכבת הגנה נוספת, ולכן דיירים נוטים לראות בה פתרון.
אך בפועל, היא לא מספקת ודאות, לא מגנה בשעת חירום, ולעיתים אף יוצרת תחושת ביטחון מטעה – מבלי שהדיירים מודעים לקשיי המימוש.
התוצאה ברורה: ערבות חוק מכר משופרת הופכת לבטוחה תיאורטית בלבד, כזו שנראית מחמירה ומגינה, אך בשעת האמת קשה כמעט עד בלתי אפשרי להפעיל אותה.
יחד עם זאת, חיזוק בטוחות דמי השכירות- הוא פתרון ריאלי ויעיל הרבה יותר.
בניגוד לערבות המשופרת, חיזוק הבטוחה של דמי השכירות הוא כלי ממשי, ישים ובר־אכיפה:
- אינו דורש הסכמה של 100 אחוז מהדיירים.
- מעניק מענה להוצאה הכלכלית המרכזית של בעלי הדירות בתקופת הפינוי.
- מגן על הדיירים בזמן אמת.
לכן, כאשר בוחנים את המציאות ולא רק את התאוריה, ברור כי:
חיזוק בטוחות השכירות הוא צעד פרקטי שמגן על בעלי הדירות בזמן אמת–לעומת ערבות חוק מכר משופרת, שהיא דרישה יפה 'על הנייר' אך כמעט בלתי שמישה בפועל.
ע"א 13991-08-25
