מיליונים מונחים על הרצפה-המדריך לאיסוף הכסף

אתם בטח שואלים את עצמכם מדוע זו הכותרת שנבחרה.

ובכן, הפוסט שלפניכם יעזור לכם להבין מדוע הדרך הטובה ביותר להרוויח כסף היא באמצעות פרויקט התחדשות עירונית.

כל אזרח אשר בבעלותו דירה שנבנתה עד שנת 1980 יש ברשותו פוטנציאל להרוויח כמה מיליוני שקלים.

רוב האנשים, שוברים את הראש כיצד הילדים שלהם יוכלו לקנות דירה משלהם או כיצד יוכלו לעזור לילדיהם לצבור את ההון העצמי הראשוני לקניית דירה משלהם.

באמצעות פרויקט התחדשות עירונית: פינוי בינוי, תמא הריסה ובניה תוכלו תוך מספר שנים להגדיל את ההון העצמי שלכם במאות ואף מיליוני שקלים תלוי באזור מגורכם.

בפרויקט התחדשות עירונית תגדילו את שטח הדירה שלכם. באזורים מסוימים אף בעשרות מטרים, תהיו זכאים לפחות לחניה נוספת (בחניון תת קרקעי), בנוסף על זו הקיימת עתה ואף למחסן דירתי.

פרויקט התחדשות עירונית אף פעם אינו תהליך פשוט! (לכן כגודל הסיכון כך גודל הרווח הטמון בו) כשמעורב הרבה מאוד כסף תמיד יש אינטרסים ותככים כמו בכל דבר בחיים. החל מהיזם שמעוניין לתת את התמורות הנמוכות ביותר ולהרוויח כמה שיותר כסף, דרך בעלי הדירות שמעוניינים לקבל כמה שיותר תמורות בדמות: תוספת משמעותית של שטח לדירתם, חניות ומחסן לכל דירה, וכלה ביועצים, מפקחים, עורכי דין, שמאים וכיוצ"ב.

אם לא דיי בכך, משך הזמן ממועד תחילת יזום הפרויקט ועד לקבלת המפתח הנכסף לעיתים לוקח 7 שנים ולעיתים בפרויקטים של פינוי בינוי אף מעל 10 שנים.

אם כך, כיצד אוספים את הכסף הזה מהרצפה בצורה נבונה ואחראית?

ראשית, על הדיירים להתאגד, לקבל החלטה באסיפת ועד הבית בנוכחות בעלי הדירות ולקבל החלטה כי, רוב בעלי הדירות להם מוצמד גם השטח הציבורי מעוניין להתחיל תהליך התחדשות עירונית.

שנית, יש לבחור את עורך הדין – בחירת עורך דין היא הדבר הראשון והחשוב ביותר אותו הדיירים צריכים לעשות לאחר הסכמה על תהליך התחדשות עירונית, זאת מאחר ורוב בעלי הדירות אינם אנשי נדל"ן או קבלנים. ביצוע פרוייקט בניה אינו עיסוקים היומיומי והם אינם בקיאים לא בייזום בניה ולא בביצועו. על כן עליהם לשכור את שירותיו של עורך דין הבקיא בתחום התחדשות עירונית (כמובן היזם משלם את שכר טרחתו).

שלישית, בחירת היזם – עורך דין מנוסה בתחום ההתחדשות העירונית יודע בדיוק כיצד לנהל את הליך בחירת היזם. על היזם להיות בעל איתנות כלכלית מוכחת, ניסיון בביצוע פרוייקטים של התחדשות עירונית, על איתנות פיננסית כזו שהוא יהיה מסוגל להעמיד לבעלי הדירות ערבויות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות מיסים, ערבות בדק (אם כי גם חוק המכר הוא הגנה לעניין זה), ערבות רישום הבית המשותף והעמדת קרן תחזוקה (נהוג בבניין רב קומות).

יזם אשר הוא גם קבלן מבצע מהווה יתרון רב בשיקולים לבחירת יזם לפרויקט, זאת מהסיבה כי הוא אינו זקוק לשירותיו של קבלן מבצע אחר, אלא הוא מבצע את הפרויקט באמצעות החברה הקבלנית והסיווג הקבלני המצוי ברשותו.

עורך הדין יבדוק את יכולותיו המוכחות של היזם/קבלן בביצוע פרויקטים בדיקות אשר יבטיחו את סיומו של הפרויקט במועד ובאיכות מעולה.

רביעית, בחירת מפקח מטעם הדיירים – מפקח יעניק את הליווי ההנדסי לבעלי הדירות, המפקח יבחן את תוכניות הדירה, המפרטים ומפרטי המכר. יוודא כי הם תואמים להסכם בין היזם לבין בעלי הדירות. (כמובן היזם משלם את שכר טרחתו).

חמישית, עורך דין מתחום מיסוי מקרקעין – עורך דין מתחום מיסוי המקרקעין ייתן לבעלי הדירות חוו"ד ביחס למצבם המשפטי בנוגע לנכסים אחרים הקיימים ברשותם וכיצד לתכנן את המס בגינם (כמובן היזם משלם את שכר טרחתו).

לבסוף, אתייחס גם לנפגעי ההתחדשות העירונית מאחר ואני משוכנע כי יתקבלו תגובות נזעמות מבעלי דירות בעיקר בפרויקטים של התחדשות עירונית בעיקר מסוג תמא חיזוק (תמ"א 1/38) אשר ניכוו מיזמים שרלטנים ויועצים רשלניים שגרמו לבעלי הדירות עוגמת נפש נוראית והם חיים עתה באתר בניה.

פרויקט בניה הוא פרויקט למקצוענים ומנוסים בלבד, לעיתים אנחנו רוצים לחסוך ומשלמים על כך ביוקר.

בפרויקט בניה אסור לחסוך!! צריך לקחת את היועצים הטובים ביותר ולוודא קבלת ביטחונות כך שיבטיחו את סיום הפרויקט במועד.

קפיצת מדרגה ו/או דילוג על בטוחות ו/או חיסכון ברכיבים שצוינו לעיל, אינם באים בחשבון בפרויקטים מסוג זה והם 'בכייה לדורות'!, הם אף עלולים לסכן את סיום הפרויקט בכלל ומסתכנים בדחיית מועד סיומו.

אם תפעלו בצורה נכונה ומפוכחת, תשכרו את שירותיו של עורך דין מקצועי ומנוסה בתחום, תבטיחו לעצמכם לא רק שקט נפשי אלא גם דירה חדשה שתימסר במועד.

אז לכו לאסוף את המיליונים.