זכויות וחובות בבית המשותף: כשהשטח הציבורי הופך לפרטי

זכויות וחובות בבית המשותף: כשהשטח הציבורי הופך לפרטי

לאחרונה, הגיע מקרה מעניין לפתחו של המפקח על הבתים המשותפים, מקרה המדגים את המתח המתמיד בין זכויות הפרט לבין טובת הכלל בבניין מגורים.

במרכז הסיפור עומד בניין בן ארבע דירות – שתי דירות גג ושתי דירות קרקע. לכאורה, מבנה פשוט ושגרתי. אולם, מה שהתרחש בו מעלה שאלות מהותיות לגבי הגבולות בין "שלי" ל"שלנו" בבית המשותף.

בעלי דירות הקרקע, החליטו לנכס לעצמם חלקים נרחבים מהשטח המשותף. בעלים של אחת הדירות גידרה את החצר הקדמית, חסמה את הגישה המשותפת, ואף שינתה את מסלול שביל הכניסה לצורך בניית פרגולה וגינה פרטית. בעל הדירה הצמודה, הכשיר את החצר הקדמית לחניה פרטית. כאילו לא די בכך, שני בעלי דירות הקרקע בנו יחידות דיור נוספות בחצר האחורית המשותפת, אותן השכירו לאחרים.

פעולות אלו לא רק שינו את אופי הבניין, אלא גם מנעו מדיירי הקומה העליונה גישה לשטחים שהיו אמורים להיות משותפים לכולם. המתח הגיע לשיאו כאשר בעלי דירות הקרקע התנגדו לבקשת היתר שהגישו שכניהם מלמעלה להרחבת דירותיהם.

מנגד, בעלי דירות הקרקע טענו כי גם הדיירים בקומה העליונה נהגו בחוסר תום לב כשהרחיבו דירותיהם ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובצורה ניכרת ביחס לתשריט הבית המשותף. ואף בנו מחסנים על השטח המשותף.

כמו כן, טענו כי אחד מבעלי הדירות בקומה העליונה בנה מחסן אשר מושכר לצד ג' ואילו בעל הדירה הצמודה לו בנה מחסן לשימושו האישי וכל זאת בשטח המשותף לכלל הדיירים בבניין.

המפקח על הבתים המשותפים, בהחלטתו, נדרש לאזן בין האינטרסים המנוגדים ולפרש את החוק בהקשר המורכב של חיי היומיום בבית משותף. הוא הדגיש כי מהוראות סעיפים 62 ו-12 לחוק המקרקעין עולה כי לא ניתן להצמיד חלקים מהשטח המשותף לדירות פרטיות ללא הסכמת כל בעלי הדירות. הצמדת שטח משותף ללא הסכמת כל בעלי הזכויות כמוה כגריעה אסורה של זכויות מבעלי דירות.

עם זאת, המפקח הכיר בכך שבמקרים מסוימים, בהם בעל דירה עושה שימוש בשטח משותף בידיעת בעלי הדירות האחרים ובעלי הדירות לא נוקטים פעולה כנגדו, פעולתם עלולה להתפרש כהסכמה ומתן "רישיון מכללא".

הכלל שנקבע הוא, כי לכל היותר ניתן לראות בהסכמה זו של "נתינת רישיון" כניתנת לביטול- זאת עם גילוי דעתו של בעל הזכות שאין ברצונו להמשיך להעניק את הרישיון לשימוש בשטח המשותף יחד עם בחינת תום הלב בעת גילוי הדעת.

כלומר, גם שימוש בלעדי ארוך שנים מבלי שהשכנים מתנגדים נחשב להסכמה בעל פה ואף הוכר בעבר בפסיקה ובלבד שתהא מוכחת בראיות. אלא שהסכמה כזו, אם אינה מעוגנת ניתנת לשינוי. ההחלטה אם השימוש הבלעדי ייפסק תלויה במצב שהיה קיים בעת רכישת הדירה, באינטרס ובהשקעה שנעשתה.

בסופו של דבר, החלטת המפקח שיקפה ניסיון לאיזון עדין: הוא לא הורה על הריסת ההרחבות הקיימות, בהתחשב בנזק הרב שייגרם ובהסכמה המשתמעת רבת השנים. עם זאת, הוא כן הורה על הריסת מחסן שנבנה ועל השבת הגישה לחצר הקדמית לכלל דיירי הבניין. זוהי החלטה המזכירה לנו כי לעתים, הפתרון אינו שחור-לבן, אלא דורש גישה מאוזנת ורגישה למורכבות המצב.

מקרה זה מדגיש את החשיבות של תקשורת פתוחה ושקופה בין דיירי בית משותף. הוא מזכיר לנו שהסכמות, גם אם הן שבשתיקה, עדיף שיהיו מעוגנות בכתב למניעת סכסוכים עתידיים. יתרה מזאת, הוא מעלה את הצורך בהתחשבות הדדית ובהבנה שהחיים בבית משותף מחייבים איזון מתמיד בין צרכי הפרט לבין טובת הכלל.

לסיכום, בעוד שהחוק מספק מסגרת ברורה לזכויות וחובות בבית המשותף, המציאות היומיומית מורכבת יותר. היא דורשת מאיתנו לא רק להכיר את זכויותינו, אלא גם לפעול בתום לב, בהגינות ובהתחשבות בשכנינו.

7/155/2022, 7/169/2021