האם מחסן בבניין בהליך התחדשות עירונית שווה דירה בתמ"א 38 ?

מעשה ביורשים שירשו מחסן בגודל 19.5 מ"ר בבניין בין 13 יח"ד בצפון הישן של תל אביב שעובר הליך התחדשות עירונית מסוג הריסה ובניה מחדש.

היורשים טענו כי המחסן אשר בבעלותם הוא שווה ערך לדירת מגורים, לא חתמו על ההסכם עם היזם ודרשו לקבל דירה בבניין תמורת המחסן. לטענתם, אמנם היחידה בבעלותם נמוכה במקצת ממפלס הכניסה, אך יש בה חלונות, היא משמשת למגורים ואף משולמת בגינה ארנונה.

מנגד טענו בעלי הדירות, כי דרישתם של היורשים מהווה תמורה עודפת אסורה ובלתי סבירה, על כן הם אינם מסכימים לכך שהיורשים יקבלו דירה במקום מחסן.

הצדדים בדיון אצל המפקחת על הבתים המשותפים הגיעו להסכמה כי, ימונה שמאי והוא יכריע מה התמורה ההוגנת והשוויונית המגיעה ליורשים בגין היחידה שבבעלותם.

השמאי בחוות דעתו הציג שלוש חלופות לפיהם ניתן לאמוד את שווי המחסן:

חלופה א' – הגדלת שטח המחסן הקיים היום ב-28% מ-19.5 מ"ר ל-25 מ"ר.

חלופה ב' – תמורה כספית בסך של 500,000 ₪ המגלמת תוספת של 25% לשווי המחסן בסך 400,000 ₪.

חלופה ג' – מתן אפשרות שדרוג לדירה בבניין שיבנה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית למדד תשומות הבניה.

פסק הדין של המפקחת על הבתים המשותפים :

היחידה לה טוענים היורשים אינה שוות ערך לדירת מגורים ואינה "שווה בין שווים" כפי שמבקשים היורשים להציגה. מדובר בניסיון לכפות שוויון בין שונים.

המפקחת חוזרת על ההלכות שנקבעו בבית המשפט העליון בעניין ניסני נ' חביב ובעניין שוחט נ' פרץ בהם בית המשפט קבע את עקרון השוויון 'כמותי-מהותי' והעדיף אותו על פני השוויון הכלכלי בין בעלי הדירות.

עם זאת, חוזרת המפקחת על החלטת בית המשפט העליון בעניין 'אייזן' בו בית המשפט העליון ציין בקביעתו כי העדפת שוויון 'כמותי-מהותי' אינה נקייה מספקות ויתכנו מקרים בהם יעדיף בית המשפט לבחור בעקרון הכלכלי על פני העקרון ה'כמותי-מהותי'.

המפקחת בהחלטתה אומרת כי לא ניתן להתעלם מייעודה של יחידת היורשים וכי יש להביאה בחשבון ביחס לקבוצת ההשוואה בין כלל הדיירים.

בנסיבות אלו, ומאחר והיורשים טענו כי חלופה ג' אינה רלוונטית מבחינתם- הם יהיו זכאים לאחת משתי החלופות האחרות בהתאם לקביעת השמאי (כסף או מחסן 25 מ"ר).

כמו כן, נקבע כי היורשים יחתמו על הסכם עם היזם אשר יישא בתשלומי המיסים גם ביחידתם של היורשים כפי התחייבותו ליתר בעלי הדירות.

תיק 5-645-2022